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寫字樓投資:商住倒挂 機遇還是陷阱?
時間:2017-05-19 來源: 作者:搜房
隨著國內經濟的類似于“V型”的反彈,地産投資市場重新活躍;一時間將國民經濟寄托于地産的論調此起彼伏。在此前的報告中,我們曾提及房地産細分市場複蘇的順序:首先是住宅市場,然後是商業地産,接下去才是辦公樓市場。對于辦公樓市場的投資,我們一直持謹慎態度;因爲辦公樓的標的動辄過億元,非一般投資者可以涉足的。 近期市場出現一種觀點——由所謂的“商住倒挂”現象,推出寫字樓市場成爲價值投資的窪地;認爲現階段是寫字樓投資的好時機;這是一種十分有趣的觀點。寫字樓投資,是機遇,還是陷阱? 的確,從今年2季度開始,寫字樓投資市場逐漸活躍,在第3季度北京、上海、深圳和廣州均有數起大宗收購案例成交;更有…

隨著國內經濟的類似于“V型”的反彈,地産投資市場重新活躍;一時間將國民經濟寄托于地産的論調此起彼伏。在此前的報告中,我們曾提及房地産細分市場複蘇的順序:首先是住宅市場,然後是商業地産,接下去才是辦公樓市場。對于辦公樓市場的投資,我們一直持謹慎態度;因爲辦公樓的標的動辄過億元,非一般投資者可以涉足的。

近期市場出現一種觀點——由所謂的“商住倒挂”現象,推出寫字樓市場成爲價值投資的窪地;認爲現階段是寫字樓投資的好時機;這是一種十分有趣的觀點。寫字樓投資,是機遇,還是陷阱?

的確,從今年2季度開始,寫字樓投資市場逐漸活躍,在第3季度北京、上海、深圳和廣州均有數起大宗收購案例成交;更有部分國內金融機構和企業購買物業作爲企業總部。這部分大宗案例的成交,一方面與上半年大規模放貸有關,錢多,好項目少;另一方面,也需要看到投資者風險偏好逐漸增加。作爲持有型的甲級辦公樓,業主輕易不會出售,部分外資的抛盤與股東贖回和調整資産配置有關。

不過寫字樓的投資並非所謂的商住倒挂那麽簡單,可能相關人士對于商住倒挂的理解也存在偏差。一方面商住倒挂現象並不是什麽新鮮事,這和投資偏好有一定的關系;而且根據曆史經驗看,經濟複蘇期,住宅價格的漲幅會超過商業地産。另一方面是樣本集合選取的問題,缺乏穩定性和連續性的樣本,根本不具備可比較的價值;這也是市場上比較流行的錯誤。值得注意的是,國內的開發商爲什麽偏愛住宅開發?一方面國內開發商靠住宅起家,在寫字樓投資方面還缺乏足夠的運營經驗;另一方面還要看到開發類企業的ROE通常會高于出租類企業。寫字樓這種産品,在經濟快速上漲的時期,價格漲幅可能會低于住宅物業;在經濟的低迷期,跌幅會低于住宅物業;只能說看起來很美。不過我們需要承認的是,優質的甲級寫字樓的確可以帶來相對穩定的現金流。

在《關于今秋房地産相關問題的幾點看法》中,指出2007-2010年住宅市場可能呈現“M型”走勢,這暗示著2010年住宅市場可能面臨新一輪的調整。爲了分析甲級辦公樓市場,我們重新梳理和考察了國外甲級辦公樓市場的發展曆程。在影響甲級辦公樓市場走勢的衆多因素中,其中三個因素極爲關鍵:GDP增速、就業率和未來竣工量。以上海辦公樓市場爲例,從1997-2008年,每當經濟出現拐點時,空置率走向相反的方向。如果按照這一理論,2009年經濟的複蘇,上海市甲級辦公樓市場的空置率應該不斷降低;但未來的情況卻恰恰相反。雖然近期上海市甲級辦公樓市場部分開發商推遲交房時間,客觀上有助于降低空置率,但是對于未來的走勢我們更應該看到巨大的供應量。根據我們的測算,2009年上海市甲級辦公樓市場的空置率將達到17%,2010年將超過22%;這也暗示著租金面臨繼續下跌的風險。奧運會沒有能拯救北京的房地産,世博會的拉動力量更需審慎對待。作爲銷售型的寫字樓市場,那是一個更有意思的話題。將寫字樓拆分散賣,帶來的直接後果是業主的快速回籠資金和寫字樓品質的直線下降。這種銷售型的産品,的確不少個人投資者有能力購買,但是其中的風險不言而喻。寫字樓這種物業,一看地段,二看管理,三看周期。


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